Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất giải quyết thế nào?

Các bên có thể xảy ra tranh chấp nếu hợp đồng đặt cọc mua đất không được soạn kỹ hoặc không hiểu các quy định của pháp luật. Vậy tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất giải quyết như thế nào? Vấn đề này sẽ được làm rõ tại bài viết ngay sau đây.

>>> Cập nhật thay đổi: Năm 2023, thủ tục làm sổ đỏ có gì thay đổi sau khi bỏ sổ hộ khẩu giấy hay không?

1. Một số dạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất phổ biến
Các bên thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc cam kết tuân thủ các quy định pháp luật và nguyên tắc đạo đức xã hội. Tuy nhiên, trong thực tế, có thể xảy ra tranh chấp trong hợp đồng đặt cọc với một số loại tranh chấp phổ biến như sau:
- Tranh chấp về mức "phạt cọc":
Theo khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015, nếu không có thỏa thuận khác, mức "phạt cọc" được áp dụng như sau:
+ Nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc (thường là tiền đặt cọc) sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
+ Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, bên đặt cọc có quyền nhận lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị của tài sản đặt cọc.
+ Nếu các bên thỏa thuận mức phạt cọc khác như phạt gấp đôi hoặc gấp ba lần tiền đặt cọc, thì áp dụng theo thỏa thuận đó.



- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên:
Đây là tranh chấp liên quan đến nội dung và yêu cầu quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc.

- Tranh chấp về cam kết của các bên:
Khi đặt cọc, người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu nhà cam kết về tính pháp lý của quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, như đã được chứng nhận bằng Giấy chứng nhận (Sổ hồng, Sổ đỏ). Đồng thời, cam kết rằng nhà đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không có thế chấp và đất có thời hạn sử dụng còn hiệu lực. Nếu cam kết này không đúng, có thể xảy ra tranh chấp.

>>> Gợi ý: Văn phòng công chứng gần đây nhất thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc mua đất nhằm tránh những rủi ro đáng tiếc khi giao dịch.

2. Phương thức giải quyết tranh chấp
Cách 1: Thương lượng
Thương lượng là cách giải quyết tranh chấp trong hợp đồng đặt cọc thông qua việc các bên đối thoại và đàm phán để đạt được thỏa thuận. Tuy nhiên, phương pháp này không luôn hiệu quả do có thể gặp khó khăn trong việc đạt được sự đồng ý và giải quyết các mâu thuẫn.

Cách 2: Hòa giải
Hòa giải là phương pháp giải quyết tranh chấp trong hợp đồng đặt cọc bằng sự tham gia của một bên thứ ba là trung gian, nhằm hỗ trợ, giải thích và thuyết phục các bên tìm kiếm các giải pháp để giảm bớt tranh chấp. Bên thứ ba có thể là người hiểu biết về pháp luật và có uy tín, hoặc là một hòa giải viên chuyên nghiệp.
Tương tự như thương lượng, trong nhiều trường hợp hòa giải cũng không đạt được hiệu quả cao.



Cách 3: Khởi kiện tại Tòa án
Phương pháp giải quyết tranh chấp thông qua khởi kiện là quá trình sử dụng thủ tục tố tụng dân sự thông qua Tòa án. Đây là phương pháp được nhiều bên lựa chọn khi có tranh chấp xảy ra, và kết quả của quá trình giải quyết sẽ được Nhà nước bảo đảm thi hành thông qua cơ quan thi hành án dân sự. Tuy nhiên, phương pháp này có thời gian giải quyết lâu hơn và đòi hỏi nộp tạm ứng án phí và án phí.

Quá trình khởi kiện để giải quyết tranh chấp trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Theo khoản 2 Điều 189 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị một bộ hồ sơ khởi kiện bao gồm:
- Đơn khởi kiện theo mẫu.
- Danh mục tài liệu và chứng cứ (không cần nộp tất cả các tài liệu, chỉ cần nộp các tài liệu chứng minh yêu cầu khởi kiện).
- Bản sao các giấy tờ của người khởi kiện như hộ khẩu, căn cước công dân hoặc chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.

Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện
- Nơi nộp đơn khởi kiện:
Lưu ý: Địa điểm nộp đơn khởi kiện dưới đây áp dụng khi các bên tranh chấp trong hợp đồng đặt cọc là cá nhân.
Theo khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc (Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
- Hình thức nộp đơn khởi kiện:
Người khởi kiện có thể nộp đơn theo một trong các hình thức sau:
+ Nộp trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền như đã đề cập ở trên (thường là phương pháp chính).
+ Gửi đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền qua dịch vụ bưu điện.
+ Gửi đơn thông qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

>>> Mẹo hay: Hướng dẫn cách tự kiểm tra sổ đỏ thật giả tại nhà bằng mắt thường nhằm tránh những rủi ro không đáng có khi mua bán nhà đất.



Bước 3: Tòa án tiếp nhận đơn, xử lý đơn, thụ lý đơn

Bước 4: Chuẩn bị và tiến hành phiên tòa
Theo Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn chuẩn bị và tiến hành phiên tòa trong vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc không quá 4 tháng, và có thể được gia hạn tối đa 2 tháng đối với các vụ án phức tạp (tổng thời gian không quá 6 tháng). Khi hết thời hạn trên, Tòa án sẽ tiến hành xét xử vụ án trừ khi có các trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.
Sau khi có bản án sơ thẩm, các bên tranh chấp có thời hạn 15 ngày để kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định. Nếu không có kháng cáo, bản án sẽ có hiệu lực.

>>> Xem thêm: Gợi ý dịch vụ sổ đỏ nhanh chóng khi muốn sang tên sổ đỏ để nhận thừa kế

Như vậy, trên đây là thông tin về vấn đề: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất giải quyết thế nào?. Ngoài ra, nếu như bạn có thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và Sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

MIỄN PHÍ DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG TẠI NHÀ

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669

Email: ccnguyenhue165@gmail.com​